Blog over overdracht en eigendom onroerend erfgoed met afbeelding panden Amsterdam
Overdrachten eigendom van onroerend erfgoed
Monumentaalvastgoed verkrijgen, hebben en (be)houden
Oude boerderijen, molens, kastelen… Ooit door mensenhanden gemaakt. Ze vertellen verhalen over waar we vandaan komen, wie we zijn en hoe we ons ontwikkelen. Maar hoe word je eigenaar van zo'n stukje historie en wat komt daar zoal bij kijken?

Juridische overdracht
Voor de juridische overdracht van oude panden moet, net als voor onroerend goed in het algemeen, aan drie wettelijke voorwaarden zijn voldaan. Deze voorwaarden vinden we in art. 3:84 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek ('BW'):
- een levering;
- krachtens een geldige titel;
- verricht door iemand die bevoegd is over het goed te beschikken.

Voor de levering van onroerend goed worden een notariële akte en inschrijving van die akte in de openbare registers (bij het Kadaster) vereist (art. 3:89 lid 1 BW). De voorwaarde van 'geldige titel' betreft geldigheid van de rechtsgrond van de eigendomsoverdracht (bijvoorbeeld een koopovereenkomst, schenking of vererving) en die moet bij het passeren van de notariële akte al bestaan (art. 3:89 lid 2 BW). De voorwaarde van beschikkingsbevoegdheid gaat kortgezegd over de vraag of de persoon rechthebbende is en bevoegd is het goed te vervreemden of (met bijvoorbeeld een hypotheekrecht) te bezwaren. De notaris of notariële medewerkers raadplegen voor informatie ver beschikkingsbevoegdheid de registers van het Kadaster. Bij particuliere woningkoop gelden ook het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd (art. 7:2 BW).

Eigenaar van een toekomstig rijksmonument?
De inschrijving in het Kadaster speelt weer een rol voor eigenaren van het vastgoed dat in aanmerking komt voor aanwijzing als Rijksmonument. Bij het aanwijzingsbesluit dient de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov), zoals neergelegd in afdeling 3.4 van de Awb te worden gevolgd (art. 3.2 Erfgw). Wie bij het Kadaster als eigenaar of beperkt gerechtigde is vermeld, is belanghebbende-geadresseerde[1]. Met de eigenaar van een kerkelijk monument moet nog worden overlegd (art. 3.1 lid 4 Erfgw), om recht te doen aan de bijzondere positie daarvan als plaats voor het gezamenlijk belijden van godsdienst of levensovertuiging[2]. Als belanghebbenden op de hoogte zijn gesteld en een ontwerp toegezonden hebben gekregen, begint de voorbescherming (art. 9.1 lid 1 sub b jo. art. 5 Monw1988) en zal de Minister van OCW het ontwerpbesluit ter inzage leggen (artt. 3:11-3:13 Awb). Als eigenaar kun je een zienswijze naar voren brengen bij de Minister (art. 3:15 Awb).
     Vaak gaan die zienswijzen over de vrees voor de verkoopbaarheid, waarde of wijzigingsmogelijkheden van het beoogde rijksmonument. Omdat na aanwijzing als rijksmonument moet worden beslist in separate (omgevings)vergunnnigsprocedures, vinden bezwaren die samenhangen met de beperkingen van de beschermende status in de procedure van de aanwijzingsbeschikking zelden gehoor[3]. Verder weegt het algemeen belang dat gediend is met de regulering van gebruik van de eigendom van monumenten zwaar in de afwegingen omtrent de eigendomsbescherming uit art. 1 EVRM EP van een woning[4]. Wel dient bij aanwijzing te worden afgewogen en gemotiveerd in hoeverre de monumentenstatus herontwikkeling en daarmee instandhouding in de weg staat[5].
     De voorbescherming duurt tot aan het moment van de inschrijving in het rijksmonumentenregister[6] of als vaststaat dat het monument niet wordt aangewezen en dit besluit onherroepelijk is. Gedurende die tijd mag je het beoogde rijksmonument - tot de vaststelling of het een monument is - niet (laten) wijzigen, verbouwen of geslopen zonder omgevingsvergunning.

Instandhoudingsplicht
Huidige generaties moeten met de handen uit de mouwen om de oude verhalen ook voor volgende generaties te laten voortbestaan. Als eigenaar van een rijksmonument heb je een instandhoudingsplicht. Die plicht is (voor het eerst) in de Erfgoedwet opgenomen. Bij de rijksmonumentale bescherming is het verboden het monument te beschadigen, te vernielen of daaraan het voor de instandhouding noodzakelijke onderhoud te onthouden (artt. 10.18 Erfgw jo. 9.1 Erfgw jo. 11 lid 1 Monw1988). Voor de effectuering van dit verbod is het van belang dat dat de rijksmonumentale status van een bouwwerk kenbaar is. Daarom wordt het rijksmonument als zodanig geïdentificeerd in het monumentenregister (art. 3.3 Erfgw)[7], waarmee de definitieve bescherming aanvangt. Ook volgt een vermelding in het Kadaster (art. 3.5 Erfgw). De kenbaarheid kan worden versterkt met het (onverplicht) plaatsen van het wit-oranje bordje.
     De onderhoudsplicht impliceert regelmatig en deugdelijk onderhoud[8]. Daarbij dient aan de monumentale waarde tegemoet worden gekomen, bijvoorbeeld door het gebruik van authentiek materiaal en oorspronkelijke kleuren. Afwijking van de monumentale waarde kan een 'wijziging' in de zin van art. 2.1 lid 1 sub f Wabo zijn, zodat een vergunning moet worden aangevraagd.

Wijziging en schrapping rijksmonumentenregister
Voor de eigenaar is ook van belang dat de minister ambtshalve wijzigingen aanbrengen in het rijksmonumentenregister (art. 3.4 lid 1 Erfgw[9]) met een reguliere voorbereidingsprocedure en het monument via een uitgebreide voorbereidingsporcedure ook kan schappen uit het register (lid 2). Voor schrapping zijn in de rechtspraak de volgende beoordelingsstappen onderscheidden[10]:
1. De schrapping is een discretionaire bevoegdheid: de minister heeft beslissingsruimte, de rechter toetst terughoudend;
2. Beoordeeld dient te worden in welke mate de monumentale waarde nog aanwezig is (al dan niet op basis van nieuwe feiten of omstandigheden);
3. Als de monumentale waarde nog aanwezig is, dient het algemene belang bij rijksmonumentale status te worden afgewogen tegen het belang van de eigenaar bij beëindiging daarvan[11].

Bestuursrechtelijke handhaving
Toezicht en handhaving zijn in hoofdstuk 5 van de Algemene wet bestuursrecht ('Awb') geregeld. Een centraal begrip daarbij is 'overtreding' waaronder een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt verstaan (art. 5.1 lid 2 Awb). Het gaat daarbij om een doen of een nalaten. Behalve tegen schending van de wet kan bijvoorbeeld ook tegen schending van de vergunningsvoorschriften worden opgetreden[12]. Bij toezicht gaat het om de controle op de naleving van regels. De aanwijzing van toezichthouders is opgenomen in art. 5:11 Awb.
     Ter handhaving kunnen er bestuurlijke sancties worden opgelegd, kortgezegd bestuursdwang (art. 5:21 Awb), last onder dwangsom (art. 5:31d Awb) en intrekking van een begunstigende beschikking (omgevingsvergunning). Toezicht- en handhavingsbevoegdheden voor hetgeen geregeld in de Erfgoedwet liggen bij de Minister van OCW (art. 8.1 e.v. Erfgw) en worden door anderen uitgevoerd. Het college van burgemeester en wethouders mag als vergunningsbevoegd bestuursorgaan handhaven met betrekking tot rijksmonumenten[13]. Uitgangspunten zijn dat handhaving een algemeen belang dient en proportioneel zal zijn. Een belangrijke grond voor handhaving is het in gevaar brengen van het rijksmonument, bijvoorbeeld door een handelen of nalaten met gevaar voor het voortbestaan[14].
    De eigenaar krijgt voorafgaand aan een sanctie een 'begunstigingstermijn' om de overtreding te beëindigen. In geval van een handhavingsbeslissing kan hij in bezwaar gaan en bijvoorbeeld een beroep doen op een rechtvaardigingsgrond (art. 5:5 Awb).
    
Strafrechtelijke handhaving
Overtredingen van de regels uit het omgevingsrecht kunnen ook via het strafrecht worden gehandhaafd op grond van art. 1a Wet op de economische delicten ('WED'). Het gaat bij deze delicten om schending van een norm die in een andere wet (dan de WED) is vastgelegd.
In art. 2 WED wordt het onderscheid tussen overtredingen en misdrijven bepaald. Indien de omgang met het rijksmonument opzettelijk onrechtmatig is, is sprake van een misdrijf. Hierbij kan worden gedacht aan het opzettelijk in gevaar brengen van het rijksmonument (art. 2.1 lid 1 sub f Wabo), bijvoorbeeld om uiteindelijk nieuw te kunnen bouwen. Bij de vraag of opzettelijk is gehandeld of nagelaten, is strafbaarheidsbewustzijn niet vereist. Alleen bij afwezigheid van alle schuld ten aanzien van de onrechtmatigheid, ontbreekt de strafbaarheid[15]. De preventieve werking die uitgaat van het strafrecht wordt als meerwaarde gezien.

[1] Kamerstukken II 2014/15, 34109, 3, p. 70.
[2] Kamerstukken II 2014/15, 34109, 3, p. 69.
[3] Bijvoorbeeld ABRvS 11 februari 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BH2532. Alvorens te beslissen op een aanvraag voor slopen, verstoren, verplaatsen of wijzigingen van een kerkelijk rijksmonument is overleg en overeenstemming met de eigenaar vereist (art. 3.2a Wabo).
[4] De inbreuk wordt beperkt tot het vergunningsvereiste, hetgeen niet als onevenredig met het te dienen doel wordt beoordeeld (ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2555, r.o. 17-19).
[5] ABRvS 16 april 2016, ECLI:NL:RVS:2014:2675. M.b.t. gemeentelijk monument: E.M. van Bommel, 'Tegengestelde belangen in monumentenland', MRE Masterclass 2013/33, p. 7.
[6] Kamerstukken II 2014/15, 34109, 3, p. 75.
[7] Het register dient niet als bron voor de onderbouwing van de bescherming. Daarvoor geldt het aanwijzingsbesluit (Kamerstukken II 2014/15, 34109, 3, p. 17).
[8] Kamerstukken II 2014/15, 34109, 3, p. 99. Het Besluit rijkssubsidiering instandhouding monumenten 2013 definieerde 'normaal onderhoud' als regelmatig terugkerende werkzaamheden die noodzakelijk zijn om het monument en zijn monumentale waarde in stand te houden (Stb. 2012, 433).
[9] De bevoegdheid is uitgewerkt in art. 6 Besluit aanwijzing rijksmonumenten en wijziging rijksmonumentenregister Erfgoedwet.
[10] ABRvS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2555.
[11] Ook hierin kunnen eventuele herontwikkelingsmogelijkheden meewegen.
[12] Kamerstukken II 2003/04, 29 702, 3, p. 77.
[13] Art. 9.1 lid 1 sub a Erfgw jo. 63 lid 2 Monw1988. Zie ook art. 5.1 Wabo.
[14] ABRvS 1 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV2414.
[15] HR 18 maart 1952, NJ 1952/314; HR 18 maart 1952, NJ 1952/315.

Juni 2018
Disclaimer
De artikelen en blogposts van Legalance bieden algemene informatie en zijn nietbedoeld als advies. Er is niet beoogd volledigheid over een bepaald leerstuk nate streven. Ook kan de informatie verouderd, onvolledig en/of onjuist zijn doorwijzigingen in wet- en regelgeving, nieuwe rechtspraak of andere ontwikkelingen.Aan de hier aangeboden informatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.De auteur daarvan kan niet aansprakelijk worden gehouden voor de gevolgen vanhet gebruik, op welke wijze dan ook, van deze informatie. De tekst-editor veroorzaakttaal- en opmaakfouten in de weergave.